Immobilienverwaltung aus Bad Schwalbach

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Wohnraummietrecht (BGH, 23.11.2022 – VIII ZR 59/21) (Modernisierungsmieterhöhung – keine hohen formellen Anforderungen)

Sachverhalt:

Die Mieterin hat eine preisfreie Wohnung in Berlin angemietet. Im Anschluss an eine durchgeführte Modernisierung der Wohnung teilte die Vermieterin der Mieterin mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen von zuletzt 294,88 € um 82,22 € auf 377,10 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ bezeichnete Anlage beigefügt.

Die Mieterin hält die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam und bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag nicht. Die Mieterin hat zudem Klage erhoben, um feststellen zu lassen, dass sie die erhöhte Miete nicht schuldet.

Entscheidung:

Der BGH gibt der Vermieterin Recht.

Der Vermieter hat in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken. Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.

Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen. Hierfür ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt.

Bei Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie hat der Vermieter neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirkt. Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegenständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend. Der Vermieter kann seiner Pflicht zur Erläuterung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen auch durch eine dem Mieter zur Verfügung gestellte Berechnung der prognostizierten Energieeinsparung genügen. Dabei ist es grundsätzlich nicht notwendig, einen für mehrere energetische Maßnahmen insgesamt ermittelten Energieeinsparungsbetrag auf die einzelnen hierzu beitragenden Baumaßnahmen aufzuteilen.

Für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB kommt es nach der Rechtsprechung des Senats lediglich darauf an, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größenordnung.

Es genügt die Angabe der Gesamtkosten für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme. Hat der Mieter Zweifel an der sachlichen Richtigkeit des vom Vermieter angegebenen Gesamtaufwands, die ohnehin auch dann noch verbleiben können, wenn der Vermieter die Gesamtkosten nach Gewerken untergliedert, steht ihm zur Klärung ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-) Einsichtsrecht zur Verfügung.