Erstverwaltung für WEG-Neubauprojekte

1. Was ist eine Erstverwaltung?

Die Erstverwaltung bezeichnet die erste Bestellung einer Hausverwaltung unmittelbar nach der Teilung einer Immobilie in einzelne Eigentumswohnungen oder bei Neubauprojekten. Sie übernimmt von Beginn an alle organisatorischen, rechtlichen und kaufmännischen Aufgaben – von der Betreuung der zukünftigen Eigentümer bis zur Erstellung des ersten Wirtschaftsplans.

Wesentliche Merkmale der Erstverwaltung

• Bestelldauer: auf drei Jahre befristet (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG), um Interessenkonflikte mit dem Bauträger zu vermeiden

• Bestellungsweg: meist per Ein-Personen-Beschluss des Bauträgers

• Neutralität: Wahrung der Interessen aller zukünftigen Eigentümer – insbesondere bei Mängelansprüchen gegenüber dem Bauträger

  
  

2. Rechtliche Rahmenbedingungen der Erstverwaltung

Teilungserklärung und Bestellung

• Die Teilungserklärung ist das notarielle Dokument, das die Aufteilung des Gebäudes in Sondereigentum (Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum regelt.

• Bereits mit Anlage der Grundbuchblätter der einzelnen Wohnungen entsteht die WEG. Ab diesem Zeitpunkt kann die Hausverwaltung durch einen Ein-Personen-Beschluss bestellt werden, auch wenn noch keine Wohnung verkauft wurde.

  
  

Befristung und Neubestellung

• Dauer: Maximal drei Jahre (statt üblicher fünf Jahre bei Folgeverwaltungen) (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG).

• Neubestellung: Frühestens ein Jahr vor Ablauf möglich, per Mehrheitsbeschluss der Eigentümer (§ 26 Abs. 2 WEG).

  
  

3. Zusätzliche Herausforderungen für die Erstverwaltung

1. Begleitung bei der Erstellung der Gemeinschaftsordnung

   • Erarbeitung von Vorschlägen zur Stimmrechtsverteilungen und Verteilerschlüsseln für Kosten

   • Abgleich mit Musterordnungen und Anpassung an Objekt und Eigentümerstruktur

2. Erstellung des ersten Wirtschaftsplans

   • Keine historischen Abrechnungen verfügbar

   • Prognose von Ausgaben (Versicherungen, Hausmeister, Instandhaltung) mithilfe vergleichbarer Objekte

3. Betreuung abschließender Baumaßnahmen

   • Koordination von Restarbeiten und Mängelbeseitigung

   • Begleitung von Abnahmen und ggf. Beauftragung von Gutachtern

4. Mängelmanagement

   • Neutraler Ansprechpartner zwischen Gemeinschaft und Bauträger

   • Fristwahrende Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen

     
     

4. Digitale Verwaltung von Neubauprojekten

Die Hausverwaltung Dose aus Bad Schwalbach bieten seit über 45 Jahren die umfassende Betreuung von Wohnungseigentümergemeinschaften an – auch voll digital:

• Online-Portal für Eigentümer

  • Belege, Protokolle und Verträge jederzeit abrufbar

  • Kontakt über Formulare und Ticketsystem

• Zertifizierte Qualität

  • Nach § 26a Abs. 1 WEG: Zertifizierte Hausverwaltung

  • Regelmäßige Fortbildungen

• Transparente Kommunikation

  • Erreichbarkeit und feste Ansprechpartner

  • Regelmäßige Status-Updates an Bauträger und Eigentümer

    
    

5. Unsere Leistungen

1. Vorbereitung vor Fertigstellung

   • Prüfung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Feststellung ob alle notwendigen Regelungen enthalten sind und ob die vorhandenen Regelungen praktikabel sind.

   • Schon vor Fertigstellung der Immobilie stehen wir den zukünftigen Eigentümern bei allen Fragen rund um die Verwaltung der Liegenschaft zur Verfügung.

2. Erster Wirtschaftsplan & Hausgeld­veranlagung

   • Schätzung der Betriebskosten

   • Erstellung des Wirtschaftsplans schon vor Fertigstellung des Neubaus

   • Einrichtung der Instandhaltungsrücklage

3. Dienstleister- und Versicherungs­management

   • Einholung von Angeboten von Dienstleistern, Versorgern und Versicherungen

   • Abschluss aller notwendigen Verträge

4. Übergang in die Folgeverwaltung

   • Vorbereitung auf Eigentümerversammlung und Beschlussfassung

   • nahtloser Wechsel in die reguläre WEG-Verwaltung

     
     

6. Vorteile auf einen Blick

Vorteile	Beschreibung
Befristung	Drei-Jahres-Bestellung zur Minimierung von Interessenkonflikten
Digitale WEG-Administration	Effiziente Prozesse, schnelle Abläufe und volle Transparenz über unser Online-Portal
45 Jahre Erfahrung	Langjährige Betreuung von Neubau- und Bestandsobjekten in der Region Rhein-Main
Zertifizierte Fachkunde	Rechtssicherheit durch § 26a WEG-Zertifizierung und kontinuierliche Fortbildung
Rundum-sorglos-Paket	Von der Betreuung der zukünftigen Wohnungseigentümer bis zum Übergang in die reguläre Verwaltung bieten wir alle gewünschten Leistungen um Sie bestmöglich zu entlasten.

7. Frühzeitige Beauftragung

Oftmals beauftragen uns Bauträger oder die Käufer erst kurz vor Fertigstellung der Immobilie oder sogar erst danach. Hierdurch erfolgen alle notwendigen organisatorischen Arbeiten, wie der Abschluss von wichtigen Dienstleister- und Versorgerverträgen, die Erstellung des Wirtschaftsplans oder die Einrichtung der Buchhaltung erst mit Verzögerung. Dies sorgt regelmäßig für Unmut bei den Eigentümern.

Es ist also zu empfehlen, dass Bauherren schon frühzeitig eine Hausverwaltung beauftragen, damit alle notwendigen Vorbereitungen frühzeitig abgeschlossen werden können.

Zögern Sie nicht, Kontakt mit uns aufzunehmen. Wir erstellen einen optimalen Zeitplan für alle notwendigen organisatorischen Aufgaben, um einen bestmöglichen Start in die Wohnungseigentumsverwaltung zu gewährleisten.