Hausverwaltung Barbara Dose

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aus Bad Schwalbach


WEG-Reform 2020 zum 01.12.2020

 Zum 01.12.2020 tritt das umfassend geänderte Wohnungseigentumsgesetz in Kraft. Die Schwerpunkte der Reform liegen in folgenden Bereichen:

Förderung der Elektromobilität, der      Barrierereduzierung, des Einbruchsschutzes und des Glasfaseranschlusses

  1. Erleichterung baulicher Maßnahmen
  2. Stärkung der Rechte der Wohnungseigentümer
  3. Stärkung des Verwaltungsbeirats
  4. Nutzung der Möglichkeiten der Digitalisierung
  5. Rechtssicherheit in der Begründungsphase –      werdende Wohnungseigentümergemeinschaft
  6. Harmonisierung von Mietrecht und      Wohnungseigentumsrecht
  7. Vereinfachung der Jahresabrechnung
  8. Ordnung der Rechtsbeziehungen in der Gemeinschaft
  9. Stärkung der Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft
  10. Stärkung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer      im Rechtsverkehr
  11. Sondereigentumsfähigkeit von Freiflächen
  12. Modernisierung des gerichtlichen Verfahrensrechts


Die einzelnen Änderungen werden im Folgenden, unter Bezugnahme auf den Gesetzesentwurf, näher erläutert:

1. Förderung der Elektromobilität, der Barrierereduzierung, des Einbruchsschutzes und des Glasfaseranschlusses

Nach geltendem Recht bedarf jede bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, die durch die Maßnahme über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 Absatz 1 in Verbindung mit § 14 Nr. 1 WEG). Nach Ansicht der Rechtsprechung liegt die Schwelle zu einer Beeinträchtigung recht niedrig.

Selbst wenn eine Maßnahme als Modernisierung im Sinne des § 22 Absatz 2 WEG einzuordnen ist, muss sie durch eine Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Auch diese hohen Quoren werden in der Praxis selten erreicht. Zudem besteht die Vorgabe, dass durch die bauliche Maßnahme die „Eigenart der Wohnanlage“ nicht geändert werden darf. Die bislang geltende Rechtslage führt so dazu, dass der bauliche Zustand der Wohnungseigentumsanlage „versteinert“.

Daher bedürfen bauliche Veränderungen, die
– dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
– dem Laden elektrisch betriebender Fahrzeuge,
– dem Einbruchschutz und
– dem Anschluss an ein Telekommunikationnetz mit sehr hoher Kapazität

dienen, nicht mehr der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Vielmehr hat jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Rechtsanspruch darauf. Die Eigentümerversammlung darf die Baumaßnahmen in der Regel nicht verwehren. Sie darf aber auf die Art der Durchführung der Maßnahme Einfluss nehmen und zum Beispiel beschließen, dass die Gemeinschaft die Baumaßnahme organisiert, damit diese den Überblick über den baulichen Zustand der Wohnanlage behält. Die Kosten der Maßnahme soll der begünstigte Wohnungseigentümer tragen. Diese Regelungen findet sich nunmehr in § 20 Absatz 2 WEG.

Auch jeder Mieter soll im Grundsatz einen Anspruch auf Umsetzung der obigen Maßnahmen haben.

2. Erleichterung baulicher Maßnahmen

Das geltende Recht wird dem Bedürfnis, den baulichen Zustand von Wohnungseigentumsanlagen an die sich stetig ändernden Gebrauchsbedürfnisse anzupassen, nicht hinreichend gerecht. Daher ist das Recht der baulichen Maßnahmen vereinfacht worden.

Bauliche Veränderungen können grundsätzlich mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden.

Diese Regelungen findet sich in § 20 Absatz 1 WEG.

Im Hinblick auf die Kosten baulicher Veränderungen wurde ein angemessener Ausgleich der womöglich widerstreitenden Interessen der Wohnungseigentümer gefunden. Die Kosten einer baulichen Veränderung nach § 21 Absatz 2 Satz 1 Nr. 1 WEG sind jetzt grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern zu tragen, wenn die bauliche Veränderung mit zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, also der Beschluss nach § 20 Absatz 1 WEG eine solche Mehrheit erreicht hat.

Die Kosten energetischer Sanierungsmaßnahmen, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, sind von allen Wohnungseigentümern zu tragen (§ 21 Absatz 2 Nr. 1 WEG).

Andere bauliche Veränderungen sind dagegen nur von den Wohnungseigentümern zu bezahlen, die für die bauliche Veränderung gestimmt haben (§ 21 Absatz 3 Satz 1 WEG). Umgekehrt sollen aber auch nur diese Wohnungseigentümer zur Nutzung des umgestalteten gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt sein (§ 21 Absatz 3 Satz 2 WEG).


3. Stärkung der Rechte der Wohnungseigentümer

3.1

Das Recht jedes Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen ist nunmehr ausdrücklich im Gesetz festgeschrieben (§ 18 Absatz 4 WEG). Daneben wird der Verwalter verpflichtet, für die Wohnungseigentümer jährlich einen Vermögensbericht zu erstellen, der über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Auskunft gibt (§ 28 Absatz 4 WEG).

3.2

Im Gesetz ist ausdrücklich klargestellt, dass Niederschriften unverzüglich nach der jeweiligen Versammlung zu erstellen sind (§ 24 Absatz 6 Satz 1 WEG)

3.3

Die Ladungsfrist ist von zwei auf drei Wochen verlängert (§ 24 Absatz 4 Satz 2 WEG) und dadurch den Wohnungseigentümern mehr Zeit eingeräumt, sich auf die Versammlung vorzubereiten, indem sie sich etwa zu bestimmten Themen beraten lassen.

Das Beschlussfähigkeitsquorum (§ 25 Absatz 3 WEG alte Fassung) ist aufgehoben. In Zukunft ist also jede Versammlung unabhängig von der Zahl der vertretenen Miteigentumsanteile beschussfähig.

3.4

Die Wohnungseigentümer können nunmehr mit einfacher Stimmenmehrheit über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Arten von Kosten entscheiden können (§ 16 Absatz 2 Satz 2 WEG).

Bisher war dies gemäß § 16 Absatz 4 WEG (alte Fassung) nur mit doppelt qualifizierter Mehrheit und nur im Einzelfall möglich.

3.5
Für die Wohnungseigentümer ist es zukünftig einfacher, sich von einem Verwalter zu trennen, mit dessen Arbeit sie nicht zufrieden sind. Das Abberufungsrecht der Wohnungseigentümer ist nicht mehr auf einen wichtigen Grund beschränkt (§ 26 Absatz 3 WEG). Damit wird der oft als sehr belastend empfundene Streit darüber vermieden, ob die Voraussetzungen für eine Abberufung vorliegen.

Nach § 19 Absatz 2 Nr. 6 WEG gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Der neue § 26a WEG regelt die Voraussetzungen, unter denen sich eine Person als zertifizierter Verwalter bezeichnen darf. Nach § 26 Absatz 1 WEG muss sie dafür vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen haben, dass sie über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.

3.6
Das Gesetz sieht vor, dass ein Wohnungseigentümer durch Beschluss ermächtigt werden kann, die Versammlung einzuberufen (§ 24 Absatz 3 WEG). Das erleichtert insbesondere in kleineren Gemeinschaften, die keinen Verwalter und keinen Verwaltungsbeirat bestellt haben, die Organisation von Versammlungen.


4. Stärkung des Verwaltungsbeirats

Die Tätigkeit im Verwaltungsbeirat soll attraktiver werden, indem die Haftung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt wird (§ 29 Absatz 3 WEG). Zudem können die Wohnungseigentümer die Größe des Verwaltungsbeirats nach den Bedürfnissen ihrer konkreten Gemeinschaft festlegen. Die bisher in § 29 Absatz 1 WEG (alte Fassung) vorgesehene Mindestanzahl fällt weg.


5. Nutzung der Möglichkeiten der Digitalisierung

Um die Möglichkeiten der Digitalisierung in diesem Bereich zu nutzen, können die Wohnungseigentümer ihre Versammlungen einer sogenannten Online-Teilnahme öffnen (§ 23 Absatz 1 Satz 2 WEG).

Umlaufbeschlüsse müssen nicht mehr zwingend schriftlich, also mit Unterschriften der Wohnungseigentümer versehen, gefasst werden. Stattdessen genügt die Textform (§ 23 Absatz 3 WEG). Dadurch wird erstmals eine elektronisch unterstützte Beschlussfassung ermöglicht. Die gesetzlichen Vorgaben stehen damit insbesondere der Fassung von einstimmigen Beschlüssen über entsprechende Plattformen oder Apps nicht mehr im Wege.


6. Rechtssicherheit in der Begründungsphase – werdende Wohnungseigentümeremeinschaft

Insbesondere beim Erwerb des Wohnungseigentums vom Bauträger stellte sich die Frage, ab welchem Zeitpunkt die Vorschriften des WEG anwendbar sind, wann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht und wer zu welchem Zeitpunkt ihr Mitglied wird.

Nunmehr ist das Wohnungseigentumsgesetz bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher anwendbar; in diesem Zeitpunkt entsteht auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als sogenannte Ein-Personen-Gemeinschaft (§ 9a Absatz 1 Satz 2 WEG).

Das Gesetz regelt zudem, dass der Erwerber schon bei eingetragener Auflassungsvormerkung und Besitzeinräumung, also schon vor seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch, berechtigt ist, sich wie ein Wohnungseigentümer an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen (§ 8 Absatz 3 WEG).

Die Vorschrift macht das richterrechtlich geschaffene Institut der sogenannten werdenden Gemeinschaft obsolet. Die Anwendbarkeit des WEG und die Entstehung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer werden zeitlich vorverlegt, da es nicht mehr darauf ankommt, wann eine Person die Eigenschaft als sogenannter werdender Wohnungseigentümer erwirbt.


7. Harmonisierung von Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Harmonisierungsbedarf mit dem Mietrecht besteht bei Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage. Daher sieht das Gesetz sieht eine auf Baumaßnahmen bezogene Duldungspflicht des Mieters vor (§ 15 WEG).

Schließlich enthält der Entwurf auch Vorschriften zur Harmonisierung im Hinblick auf die Betriebskostenabrechnung. Denn bislang sieht das Mietrecht vor, dass die Betriebskosten grundsätzlich nach der Wohnfläche umzulegen sind (§ 556a Absatz 1 Satz 1 des BGB). Nach den Vorschriften des WEG ist für die Verteilung dagegen in der Regel der Miteigentumsanteil des Vermieters entscheidend (§ 16 Absatz 2 WEG). Daher ist nunmehr gemäß § 556a Absatz 3 BGB bei vermieteten Eigentumswohnungen die wohnungseigentumsrechtliche Verteilung maßgeblich. Das erspart aufwändige und fehleranfällige Umrechnungen bei der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung für eine vermietete Eigentumswohnung.


8. Vereinfachung der Jahresabrechnung

Die rechtlichen Vorgaben für Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung wurden vereinfacht (§ 28 WEG). Denn gerichtliche Auseinandersetzungen in diesem Bereich sind vergleichsweise häufig.


9. Ordnung der Rechtsbeziehungen in der Gemeinschaft

Die Rechtsbeziehungen zwischen den Wohnungseigentümern untereinander einerseits und zwischen den Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer andererseits sind auch über zehn Jahre nach der WEG-Novelle 2007 nicht abschließend geklärt.

Diese Rechtsunsicherheit ist beseitigt, indem das Gesetz nunmehr der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Aufgabe zuweist, das gemeinschaftliche Eigentum zu verwalten (§ 18 Absatz 1 WEG). Dieses Konzept führt zu einer klaren Ordnung der Rechtsbeziehungen und ermöglicht es, ungeklärte Rechtsfragen nach allgemeinen rechtlichen Prinzipien zu lösen.


10. Stärkung der Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft

Der Verwalter darf nunmehr ohne Beschluss der Wohnungseigentümer Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung treffen, mit denen keine erheblichen Verpflichtungen einhergehen. Gleiches gilt für eilbedürftige Maßnahmen (§ 27 Absatz 1 WEG).

Daneben haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, die Zuständigkeiten des Verwalters durch Beschluss zu bestimmen, indem sie seinen Aufgabenkreis erweitern oder einschränken (§ 27 Absatz 2 WEG). Damit ist sichergestellt, dass die Wohnungseigentümer stets die Herren der Verwaltung ihres gemeinschaftlichen Eigentums bleiben.


11. Stärkung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rechtsverkehr

Nach dem Konzept des WEG nehmen die Wohnungseigentümer über die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer am Rechtsverkehr teil.

In der Praxis wird dies jedoch dadurch behindert, dass potentielle Vertragspartner nach geltendem Recht nicht verlässlich ermitteln können, ob der Verwalter vertretungsberechtigt ist oder nicht. Das wirkt sich nicht nur zulasten des Rechtsverkehrs, sondern vor allem auch zulasten der Wohnungseigentümer aus.

In § 9b Absatz 1 WEG ist nunmehr u.a. geregelt, dass eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht des Verwalters gegenüber Dritten unwirksam ist.


12. Sondereigentumsfähigkeit von Freiflächen

Nach bisher geltendem Recht war es nicht möglich, das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks zu erstrecken. Es wurde regelmäßig auf Sondernutzungsrechte zurückgegriffen.

Die damit zusammenhängende Rechtsunsicherheit ist für Wohnungseigentümer auch deshalb belastend, weil der wirtschaftliche Wert etwa von Terrassen, Gartenflächen und Stellplätzen im Freien parallel zu den allgemeinen Immobilienpreisen steigt.

Diese Rechtsunsicherheit ist beseitigt, indem Sondereigentum auch auf Freiflächen erstreckt werden kann (§ 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 WEG).

Eine „Flucht in das Sondernutzungsrecht“ ist damit in den meisten Fällen entbehrlich.


13. Modernisierung des gerichtlichen Verfahrensrechts

Nach geltendem Recht muss ein Wohnungseigentümer, wenn er einen Beschluss gerichtlich anfechten will, alle übrigen Wohnungseigentümer verklagen.

Beschlussklagen sind künftig gegen die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten (§ 44 Absatz 2 WEG). 




BGH Urteil vom 24.07.2019 - VIII ZR 141/17

 

konkludente Kautionsabrechnung

Sachverhalt:

Die Mieter einer Wohnung hatten wegen behaupteter Mängel wie Feuchtigkeitserscheinungen, Schimmelbildung und Ameisenbefall für einen Zeitraum von etlichen Monaten die Miete in Höhe von 1.774,80 € gemindert. Das Mietverhältnis endete Ende Februar 2015 wegen außerordentlicher Kündigung der Mieter. Über die von den Mietern geleistete Barkaution in Höhe von 1.680,00 € hatte der Vermieter nicht ausdrücklich abgerechnet. Der Vermieter hat die Mieter auf Zahlung von etwa 6.000,00 € verklagt und u.a. folgende Positionen geltend gemacht: restliche Mietzahlungen, Kostenersatz für Renovierungsarbeiten, Nebenkostenforderungen. In der Berufungsinstanz hatten die Mieter mit der Barkaution die Aufrechnung gegen die Nebenkostenforderungen des Vermieters erklärt. In der entsprechenden Höhe wurde die Klage des Vermieters abgewiesen. Dagegen wendet sich der Vermieter mit seiner Revision.

 

Entscheidung:

Der BGH gibt dem Mieter Recht. Eine gewährte Barkaution wird grundsätzlich mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Denn nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter - ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen - wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen. Darüber hinaus kann die Abrechnung auch durch schlüssiges Verhalten des Vermieters wirksam vorgenommen werden. So wenn der Vermieter mit einer oder mehreren eigenen aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Forderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnet. Eine konkludente Abrechnung liegt aber auch dann vor, wenn der Vermieter - wie im Streitfall - die ihm (seiner Auffassung nach) zustehenden Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend macht, ohne durch einen Vorbehalt kenntlich zu machen, dass noch mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen ist. Macht der Vermieter allerdings - wie hier der Vermieter - von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, so dass der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nicht durch eine Aufrechnung des Vermieters erlischt, kann der Mieter - wie hier - seinerseits mit dem (fälligen) Kautionsrückzahlungsanspruch gegen die vom Vermieter erhobenen Forderungen aufrechnen.

 

BGH Urteil vom 12.04.2019 – VIII ZR 112/18  

kurzzeitige Vermietung – Vermietungsverbot erfordert Zustimmung aller Eigentümer

 

Sachverhalt:
Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft enthält eine Regelung, wonach den Wohnungseigentümern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen (z.B. an Feriengäste) gestattet ist. Eine Öffnungsklausel sieht vor, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Mit dieser Mehrheit haben die Wohnungseigentümer beschlossen, die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, dass die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste nicht mehr zulässig ist. Diesen Beschluss hat eine Wohnungseigentümerin angefochten.

 

 

Entscheidung:
Der BGH gibt der anfechtenden Wohnungseigentümerin Recht. Der angefochtene Beschluss ist rechtswidrig, da die Zustimmung der anfechtenden Wohnungseigentümerin fehlte. Die bisher zulässige kurzzeitige Vermietung ist als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen. Allgemeine Öffnungsklauseln erlauben es den Wohnungseigentümern grundsätzlich solche Vereinbarungen mit qualifizierter Mehrheit zu ändern. Zum Schutz der Minderheit sind dabei aber bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten. Das gilt unter anderem für Beschlussgegenstände, die zwar verzichtbare, aber „mehrheitsfeste“ Rechte der Sondereigentümer betreffen. Hierzu gehört die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums, welche entscheidenden Einfluss auf den Wert des Wohnungseigentums hat. Gegen etwaige von der kurzzeitigen Vermietung hervorgehende Störungen, können sich die anderen Wohnungseigentümer mit einem Unterlassungsanspruch zur Wehr setzen.

 


BGH Urteil vom 05.12.2018 - VIII ZR 271/17

Wohnraummietrecht

(keine Mietminderung bei Schimmelpilzgefahr - bei üblichem Bauzustand)

Sachverhalt:
Der Mieter hat eine im Jahre 1971 errichtete 3-Zimmer-Wohnung angemietet. Er macht geltend, dass es in der Wohnung aufgrund von (Bau-)Mängeln zu einem erheblichen Schimmelpilzbefall gekommen sei. Er begehrt einen Kostenvorschuss i.H.v. 12.000 € nebst Zinsen für die Mängelbeseitigung durch Anbringung einer Innendämmung. Wegen des genannten Schimmelpilzbefalls und wegen einer „Schimmelpilzgefahr“ aufgrund von Wärmebrücken in den Außenwänden begehrt der Mieter zudem die Feststellung seiner Berechtigung, die Miete um 20 % zu mindern und 40 % der Miete zurückzubehalten. Amts- und Landgericht geben dem Mieter Recht.


Entscheidung:
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb – bei unzureichender Lüftung und Heizung – bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht. So war es im vorliegend Fall. Denn die in der Wohnung des Mieters vorhandenen Wärmebrücken standen im Einklang mit den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen Normen und das Gebäude ist nach den damaligen Regeln der Baukunst errichtet worden. Denn zum Zeitpunkt der – im Jahr 1971 erfolgten – Errichtung des Gebäudes, in dem sich die Wohnung des Mieters befindet, bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten und war demgemäß das Vorhandensein geometrischer Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand. Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstrakt-generell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden.


BGH Urteil vom 18.11.2016 – V ZR 221/15

Eigentumsentziehungsverfahren - Ersteher muss früherem Eigentümer den Besitz entziehen

 

Sachverhalt:
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) hat eine Eigentumswohnung ersteigert. Diese Wohnung stand ursprünglich im Eigentum der Eheleute L. Diese waren wegen Beleidigungen, Bedrohungen und einer Körperverletzung zum Nachteil eines Wohnungseigentümers sowie eines gewaltsamen Auftretens gegenüber einem Gartenbauunternehmer zur Veräußerung ihres Wohnungseigentums nach § 18 WEG verurteilt worden. Nachdem die GbR den Zuschlag im Rahmen der Zwangsversteigerung erhalten hat, wohnten die Eheleute L weiter in der Wohnung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verklagte die GbR darauf, dafür Sorge zu tragen, dass die Eheleute L. die Wohnungseigentumseinheit und den sonstigen Bereich des Gebäudes und des Grundstücks der Wohnungseigentumsanlage nicht mehr betreten und in sonstiger Weise nutzen.

 

 

Entscheidung:
Der BGH gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft Recht. Der Wohnungseigentümergemeinschaft steht ein Unterlassungsanspruch aus § 15 Abs. 3 WEG zu. Diesen konnte die Wohnungseigentümergemeinschaft, nach „Ansichziehungsbeschluss“, im eigenen Namen verfolgen. Es stellt einen Verstoß gegen die in § 14 Nr. 1 WEG geregelten Pflichten dar, wenn die GbR die Nutzung durch die Eheleute L. nicht beendet, sondern ihnen den Besitz an dem Sondereigentum weiter überlässt. Dadurch werden die übrigen Wohnungseigentümer gezwungen, die Hausgemeinschaft mit dem früheren Wohnungseigentümer fortzusetzen, obwohl ihnen dieses gerade nicht zugemutet werden kann. Die Wirkungen des Entziehungsurteils werden unterlaufen. Das ist mit dem Sinn und Zweck des Entziehungsverfahrens nicht vereinbar. Dieser besteht darin, den Gemeinschaftsfrieden gegenüber einem „Störenfried“ wieder herzustellen. Das Entziehungsurteil ist für die GbR auch ohne Eintragung in das Grundbuch bindend, da gemäß § 10 Abs. 4 Satz 1 WEG gerichtliche Entscheidungen zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch bedürfen.

 

BGH Urteil vom 16.09.2016 - V ZR 29/16

zum Berechtigten einer Versicherungsleistung

 

Sachverhalt:
In einer Wohnungseigentumsanlage kam es im Dezember 2012 in dem Hobbyraum einer Wohnung zu einem Wasserschaden. Die Eigentümerin dieser Wohnung hat ihren drei Kindern kurz darauf durch Vertrag im Januar 2013 dieses Wohnungseigentum zu je einem Drittel übertragen. Von Februar 2013 bis April 2014 wurden in der Wohnung Sanierungs- und Trocknungsmaßnahmen durchgeführt. Die drei Kinder wurden erst im Juli 2013 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Im August 2013 und Oktober 2013 zahlte das Versicherungsunternehmen, bei dem die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Wohnanlage eine Gebäudeversicherung abgeschlossen hatte, an die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Betrag in Höhe von 946,03 €. Die drei Kinder sind der Ansicht, dass die Versicherungsleistung ihnen zustehe und haben die Wohnungseigentümergemeinschaft verklagt.

 

 

Entscheidung:
Der BGH gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft Recht. Schließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft für das gesamte Gebäude eine Gebäudeversicherung ab, handelt es sich um eine Versicherung auf fremde Rechnung. Versicherungsnehmer ist der gemäß § 10 Abs. 6 Satz 1 und 2 WEG rechtsfähige Verband, während Versicherte die einzelnen Wohnungseigentümer sind, und zwar sowohl für ihren ideellen Anteil am Gemeinschaftseigentum als auch für ihr Sondereigentum. Wird die versicherte Sache vom Versicherungsnehmer veräußert, tritt gemäß § 95 Abs. 1 VVG an dessen Stelle der Erwerber in die während der Dauer seines Eigentums aus dem Versicherungsverhältnis „sich ergebenden“ Rechte und Pflichten des Versicherungsnehmers ein. Maßgeblicher Zeitpunkt ist die Grundbucheintragung. Der Anspruch auf die Versicherungsleistung ergibt sich grundsätzlich mit dem Eintritt des Versicherungsfalls. Dieser ist hier der Wasserschaden, der bereits im Dezember 2012 und damit vor der im Juli 2013 erfolgten Eintragung der drei Kinder als Eigentümer des Wohnungseigentums in das Grundbuch aufgetreten ist.

 

BGH Urteil vom 26.02.2016 - V ZR 250/14

Stellplatznachweis ist Pflicht aller Wohnungseigentümer

 

Sachverhalt:
Einem Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehören die Eigentumswohnungen Nr. 337 und 339. In der Baugenehmigung aus dem Jahre 1968 sind diese beiden Wohnungen jedoch als eine Wohnung (Nr. 337) erfasst. Erst nach Erteilung der Baugenehmigung hat der Bauträger die Wohnung Nr. 337 in zwei Wohnungen geteilt. In der Teilungserklärung aus dem Jahre 1969 sind auch beide Wohnungen aufgeführt. Die Eigentümerin der beiden Wohnungen stellt auf einer Eigentümerversammlung im Jahre 2013 folgenden Antrag:

 

„Die Verwaltung wird ermächtigt, den fehlenden Pkw - Stellplatznachweis für die Wohnungen 337 und 339 bzw. für alle Wohnungen, zu denen keine Stellplatznachweise bestehen, durch einen zu beauftragenden Architekten erarbeiten zu lassen bzw. an die Gemeinde (...) eine Ablösesumme als Stellplatzablösung zu zahlen. In diesem Fall wird der Verwalter beauftragt, mit der Gemeinde (...) Verhandlungen zu führen, eine Stellplatzablösevereinbarung zu schließen und die vereinbarte Stellplatzablösesumme zu bezahlen. Diese Beträge werden aus den Bewirtschaftungskosten finanziert.“

Der Beschlussantrag wurde mehrheitlich abgelehnt. Die Eigentümerin der beiden Wohnungen hat Anfechtungsklage erhoben, um den Negativbeschluss für ungültig zu erklären und den gewünschten Beschluss vom Gericht ersetzen zu lassen.

 

Entscheidung:
Der BGH gibt der Eigentümerin Recht. Der angefochtene Negativbeschluss entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil die Eigentümerin von den übrigen Eigentümern die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen für den Stellplatznachweis bezüglich der aus der Teilung entstandenen zusätzlichen Wohnung fordern kann. Nach § 21 Abs. 4 i.V.m. Abs. 5 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird, da unter Instandsetzung auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu verstehen ist. Der ordnungsmäßigen Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen auch Maßnahmen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen. Für die Bestimmung des ordnungsmäßigen Anfangszustandes des Gemeinschaftseigentums ist nicht auf die im Jahre 1968 erteilte Baugenehmigung, sondern auf den Inhalt der Teilungserklärung aus dem Jahre 1969 abzustellen.

 

BGH Urteil vom 20.11.2015 – V ZR 284/14

Anspruch auf erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums besteht noch nach Jahrzehnten

 

Sachverhalt:
Der Eigentümer K ist Partei einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das zu der Anlage gehörende Wohngebäude wurde 1972 als Mietshaus für 18 Parteien errichtet. Bei dem Bau des Kellergeschosses wurde von den Bauplänen abgewichen. Durch die Verlegung einer Innenwand verkleinerte sich der Kellerraum Nr. 3 um eine Fläche von 3,94 m². Im Jahre 1984 erfolgte die Aufteilung in Wohnungseigentum. Für die Erstellung des Aufteilungsplans wurden die ursprünglichen Baupläne verwendet. Der Aufteilungsplan zeigt also nicht die tatsächliche Bauausführung der Kellerräume Nr. 3 und Nr. 7, sondern die ursprüngliche Planung. Im Jahr 2011 erwarb der Kläger das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3 sowie an dem Kellerraum Nr. 3. In einer Eigentümerversammlung im Jahre 2013 beantragte der Eigentümer K, den Kellerraum Nr. 3 in den aus dem Aufteilungsplan ersichtlichen Grenzen herzustellen. Dieser Antrag wurde von den übrigen Wohnungseigentümern mehrheitlich abgelehnt. Der Eigentümer K hat Klage erhoben.

 

 

Entscheidung:
Der BGH gibt dem Eigentümer K Recht. Er kann die plangerechte Herstellung des Kellerraumes von den übrigen Wohnungseigentümern verlangen. Der Anspruch ergibt sich aus § 21 Abs. 4 i.V.m. Abs. 5 Nr. 2 WEG. Hiernach kann jeder Wohnungseigentümer von den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich verlangen, dass das Gemeinschaftseigentums plangerecht hergestellt wird, da unter Instandsetzung auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu verstehen ist. Beschließen die Wohnungseigentümer die plangerechte Herrichtung der Wohnanlage auf Kosten der Gemeinschaft mehrheitlich, sind die hiervon betroffenen Wohnungseigentümer zur Duldung des Umbaus verpflichtet. § 22 WEG (bauliche Veränderungen) steht dem nicht entgegen, weil die erstmalige plangerechte Herrichtung keine bauliche Veränderung im Sinne der genannten Norm darstellt. Dies gilt im Grundsatz auch dann, wenn ein Gebäude planwidrig erstellt wurde und sodann die Planwidrigkeit behoben wird. Der Herstellungsanspruch des Eigentümers K ist auch nicht verwirkt. Die übrigen Wohnungseigentümer konnten nicht darauf vertrauen, dass der fortwährende Widerspruch zwischen tatsächlicher Bauausführung und Grundbuchinhalt auch in der Zukunft von allen Seiten hingenommen werden würde.

 

BGH Urteil vom 25.09.2015 - V ZR 244/14

Kreditaufnahme durch Wohnungseigentümergemeinschaft – Anforderungen an ordnungsmäßige Verwaltung

 

Sachverhalt:
In einer Eigentümerversammlung einer aus 201 Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft wurde im Jahre 2013 die Durchführung einer Fassadensanierung beschlossen. Eine förderfähige Wärmedämmung war ebenfalls vorgesehen. Die Gesamtkosten sollten sich auf etwa 2.000.000 € belaufen. Zur Finanzierung haben die Eigentümer die Aufnahme eines KfW-Förderkredits beschlossen. Die Kreditsumme sollte 1.320.000 € betragen, der Zinssatz belief sich zum damaligen Zeitpunkt auf 0 %, die Laufzeit sollte 10 Jahre betragen. Der Restbetrag sollte durch Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Ein Eigentümer hat den Beschluss angefochten.

 

 

Entscheidung:
Der BGH gibt dem anfechtenden Wohnungseigentümer Recht. Grundsätzlich ist der BGH jedoch der Ansicht, dass auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann. Ob dies der Fall ist, lässt sich nur nach sorgfältiger Abwägung aller relevanter Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer feststellen. Insbesondere kommt es auf den Zweck des Darlehens an, wobei vorrangig an Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen zu denken ist. Die Dringlichkeit der Maßnahme ist ebenfalls zu berücksichtigen. Von Bedeutung ist ferner die Möglichkeit, die notwendigen Mittel durch Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage und durch Erhebung einer Sonderumlage aufzubringen. Relevant ist auch die Höhe des Darlehensbetrages im Verhältnis zu der Anzahl der Wohnungseigentümer, die Kredtikonditionen, die Laufzeit des Darlehens und die Rückzahlungsbedingungen. Der Beschluss muss ebenfalls gewissen Anforderungen genügen. Insbesondere muss erkennbar sein, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist. Zudem müssen die Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung das Risiko einer Nachschusspflicht, für den Fall der zukünftigen Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer, erörtert haben. Dieses Risiko wurde vor Fassung des streitgegenständlichen Beschlusses nicht erörtert. Daher entspricht der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

 

BGH Urteil vom 17.09.2015 – I ZR 288/14

keine Vergütungspflicht von Gemeinschaftsantennenanlagen – GEMA

 

Sachverhalt:
Die Gesellschaft für musikalische Aufführungs- und mechanische Vervielfältigungsrechte (GEMA) hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft verklagt. Die GEMA nimmt die urheberrechtlichen Nutzungsrechte von Komponisten, Textdichtern und Musikverlegern wahr. Die verklagte Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 343 Wohneinheiten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft betreibt in dem Gebäude ein Kabelnetz, mit dem das von einer Gemeinschaftsantenne abgeleitete Sendesignal in die einzelnen Wohnungen weitergeleitet wird. Die GEMA ist der Auffassung, die Wohnungseigentümergemeinschaft verletzt mit der Weiterleitung der Sendesignale das Kabelweitersenderecht der von ihr vertretenen Urheber und Leistungsschutzberechtigten. Die GEMA hat die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Schadensersatz verklagt.

 

 

Entscheidung:
Der BGH gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft Recht. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat durch den Betrieb der Kabelanlage nicht die von der GEMA gerügten Rechte verletzt. Eine Kabelweitersendung setzt eine öffentliche Wiedergabe voraus. Die Öffentlichkeit einer Wiedergabe setzt voraus, dass einer "unbestimmten Zahl potentieller Adressaten" der Zugang zu denselben Werken und Leistungen eröffnet wird. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt, wenn die Wiedergabe auf "besondere Personen" beschränkt ist, die einer "privaten Gruppe" angehören. Die Sendesignale von der Wohnungseigentümergemeinschaft werden ausschließlich in die Wohnungen der dieser Gemeinschaft angehörenden Wohnungseigentümer übermittelt. Bei einer wertenden Betrachtung unterscheidet sich der Empfang mittels einer gemeinsamen Satellitenschüssel und die Weiterleitung über ein Kabelnetz in die einzelnen Wohnungen nicht von der Fallgestaltung, dass jeder einzelne Eigentümer für seine eigene Wohnung eine gesonderte Antenne installiert und die empfangenen Sendesignale über Kabel an die Empfangsgeräte in seiner Wohnung weiterleitet. Im Ergebnis liegt keine Wiedergabe für die Öffentlichkeit vor.

 

BGH Urteil vom 24.07.2015 – V ZR 167/14

Erwerb gebrauchter Eigentumswohnung – Mängelrechte nicht „gemeinschaftsbezogen“

 

Sachverhalt:
Der Erwerber hat unter Ausschluss der Gewährleistung eine Eigentumswohnung für 150.000 € erworben. Die Wohnung befindet sich in einem Gebäudekomplex aus den fünfziger Jahren. Im Kaufvertrag wurde bereits auf erhöhte Feuchtigkeitswerte in den Kellerwänden hingewiesen sowie auf das Erfordernis der Beseitigung der Undichtigkeit an den Kelleraußenwänden. Tatsächlich hatte das Gebäude sogar eine mangelnde Standfestigkeit. Der Erwerber wirft den Verkäufern eine arglistige Täuschung vor und verlangt wegen Verkehrswertminderung Schadensersatz in Höhe von 45.000 €. Der Erwerber hat auf Zahlung geklagt. Das Berufungsgericht hält die Klage für nicht begründet, da der Erwerber nicht eigenständig gegen den Verkäufer hätte vorgehen dürfen. Es würde sich bei der Geltendmachung des Schadensersatzes um ein „gemeinschaftsbezogenes“ Recht handeln. Der Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft hätte gegen die Verkäufer vorgehen müssen. Das Berufungsgericht verhandelt die Sache nicht weiter und weißt die Klage ab. Der Erwerber legt Revision beim BGH ein.

 

 

Entscheidung:
Der BGH gibt dem Erwerber zumindest im Hinblick auf dessen Klagebefugnis Recht. Der Erwerber konnte eigenständig gegen den Verkäufer vorgehen. Richtig ist allerdings, dass Rechte auf Minderung und sogenannten kleinen Schadensersatz wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum bei Erwerb einer neu errichteten Wohnung von einem Bauträger als „gemeinschaftsbezogen“ qualifiziert werden. Gegenüber dem Bauträger ist eine einheitliche Rechtsverfolgung erforderlich. Andernfalls könnte sich der Bauträger von den Erwerbern sich widersprechenden Gewährleistungsforderungen ausgesetzt sehen. Sofern es sich jedoch um den Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung handelt, liegt keine „Gemeinschaftsbezogenheit“ vor. Dies gilt zumindest dann, wenn die Eigentumswohnung unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft und eine Beschaffenheitsgarantie nicht vereinbart wurde. Die anderen Wohnungseigentümer haben typischerweise kein Interesse sich an dem Rechtstreit zu beteiligen. Anders als beim Erwerb vom Bauträger existieren schon keine gleichgerichteten Ansprüche mehrerer Erwerber gegen einen einzigen Veräußerer. Der Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung hat im Unterschied zum Bauträgervertrag keine Herstellungsverpflichtung zum Gegenstand, die auf dieselbe Leistung gerichtet wäre. Zur weiteren Verhandlung, insbesondere Prüfung des Vorliegens der Mängel und deren arglistigem Verschweigen hat der BGH die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

 

BGH Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 198/14

gesetzliches Kopfstimmprinzip – abdingbar bei § 16 Abs. 3 WEG

 

Sachverhalt:
Eine Eigentümergemeinschaft besteht aus 2 Parteien. Eigentümer A gehört eine Wohnung. Eigentümer B gehören zwei Wohnungen. Nach der Teilungserklärung werden die Kosten und Lasten der Gemeinschaft gemäß der gesetzlichen Regelung nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt. Abweichend von der gesetzlichen Regelung des § 25 Abs. 2 WEG (Kopfprinzip) ist in der Teilungserklärung geregelt, dass jede Wohnungseinheit eine Stimme gewährt (Objektprinzip). Auf einer Eigentümerversammlung wurde mit den „beiden“ Stimmen des Eigentümer B gemäß § 16 Abs. 3 WEG die bisherige Kostenverteilung für die Betriebskosten durch Beschlussfassung geändert. Die Kostenverteilung soll künftig nach Wohneinheiten und nicht mehr nach Miteigentumsanteilen erfolgen. Der Verwalter nimmt eine Stimmenmehrheit an und verkündet den Beschluss. Diesen Beschluss hat der Eigentümer A mit einer Anfechtungsklage angegriffen. Er meint, das gesetzliche Kopfprinzip müsse im Rahmen des § 16 Abs. 3 WEG zwingend Anwendung finden und sei auch nicht durch die Teilungserklärung abdingbar. Daher gebe es keine Mehrheit.

 

 

Entscheidung:
Der BGH gibt dem Eigentümer B sowie dem Verwalter Recht. Der Verwalter hat mit Recht eine Stimmenmehrheit angenommen. Das nach § 25 Abs. 2 WEG angeordnete Kopfprinzip ist durch das in der Teilungserklärung angeordnete Objektprinzip wirksam abbedungen worden. Schon ihrem sprachlichen Sinngehalt nach („durch Stimmenmehrheit“) ordnet die Norm lediglich die Geltung des Mehrheitsprinzips an; nicht aber erstreckt sich der Regelungsgehalt auf die Kriterien, nach denen die Mehrheit zu bestimmen ist (Kopf-, Objekt-, Anteilsprinzip etc.) Die Frage der Stimmkraft ist in § 25 Abs. 2 WEG geregelt, jedoch das dort vorgesehene Kopfprinzip abdingbar. Zwingende Vorgaben zur Stimmkraft pflegt das Gesetz eigens hervorzuheben, wie etwa in § 16 Abs. 4 und § 22 Abs. 2 WEG (doppelt qualifizierte Mehrheit). Auch den Gesetzesmaterialien ist kein Hinweis darauf zu entnehmen, das mit der Bestimmung des § 16 Abs. 3 WEG auch eine Regelung der Stimmkraft habe getroffen werden sollen. Das gesetzlich vorgesehene Kopfprinzip ist im Anwendungsbereich des § 16 Abs. 3 WEG folglich abdingbar.

 

BGH Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 169/14

zweckwidrige Nutzung - Gaststättenbetrieb in Ladenraum

 

Sachverhalt:
In einer Wohnungseigentumsanlage befindet sich im Erdgeschoss eine Gewerbeeinheit. Gemäß Teilungserklärung ist diese Einheit als „Ladenraum“ bezeichnet. Der Neffe der Teileigentümerin betreibt seit etwa 1995 eine Gaststätte, welche regelmäßig bis 1 Uhr nachts geöffnet hatte. Seitdem im Jahre 2007 die Öffnungszeiten freigegeben worden waren, hat die Gaststätte regelmäßig bis in die frühen Morgenstunden geöffnet. Im Jahre 2011 haben die Wohnungseigentümer mehrheitlich einen Beschluss gefasst, wonach die derzeit vorhandene Gaststätte nicht mehr nach 1:00 Uhr nachts betrieben werden dürfe und fordern Unterlassung des störenden Betriebes. Die Eigentümerin der Gaststätte hat sich auf Verwirkung berufen, da die Gaststätte schon seit Jahrzehnten dort betrieben worden sei.

 

 

Entscheidung:
Der BGH gibt den übrigen Wohnungseigentümern Recht. Der Einwand der Verwirkung steht dem Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht entgegen. Selbst wenn ein Unterlassungsanspruch hinsichtlich der Nutzung als Gaststätte vor 1 Uhr nachts wegen der jahrzehntelangen Duldung verwirkt sein sollte, ist die Eigentümerin der Gewerbeeinheit nicht so zu stellen, als diente ihre Einheit als Gaststätte. Die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit schützt deren Eigentümer nur davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss. Die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs begründet aber nicht das Recht, neue nachteilige Veränderungen vorzunehmen. Um neue Störungen geht es hier, weil die Gaststätte vor dem Jahre 2007 nur bis etwa 1 Uhr nachts und nicht bis in die frühen Morgenstunden geöffnet war. Zudem führt der BGH klarstellend aus, dass eine Teileigentumseinheit, welche in der Teilungserklärung als Laden bezeichnet ist, grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden darf.

 

BGH Urteil vom 27.02.2015 – V ZR 114/14

Anforderungen an Beschluss zur Verwalterbestellung

 

Sachverhalt: 
Die Parteien des Rechtstreites bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Weil die Amtszeit des bisherigen Verwalters Ende 2012 endete, haben die Eigentümer auf einer Eigentümerversammlung den Beschluss gefasst den bisherigen Verwalter für weitere 5 Jahre zu bestellen. Beschlossen haben die Eigentümer jedoch lediglich, dass der Verwaltungsbeirat das Mandat erhält mit dem Verwalter über den Verwaltervertrag zu verhandeln. Die einzelnen Vertragsbedingungen waren nicht Beschlussgegenstand. Ein Eigentümer hat den Beschluss angefochten.

 

 

Entscheidung: 
Der BGH gibt der Anfechtungsklage statt. Die Bestellung des Verwalters widerspricht allerdings erst dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG, wenn die Wohnungseigentümer den ihnen zustehenden Beurteilungsspielraum überschreiten; dies ist anzunehmen, wenn die Bestellung objektiv nicht vertretbar erscheint. Der BGH hält es im Grundsatz für erforderlich, dass in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung des Verwalters erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags in wesentlichen Umrissen geregelt werden. Zu den Eckpunkten des Verwaltervertrags gehören Laufzeit und Vergütung. Beide Gesichtspunkte sind nicht nur für den Verwaltervertrag, sondern auch für die Auswahlentscheidung im Rahmen der Bestellung von wesentlicher Bedeutung. Hinsichtlich der Laufzeit darf nicht offen bleiben, ob der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wird oder ob beide Seiten eine längere Bindung eingehen werden. Die Bedeutung der Vergütung versteht sich von selbst. Bei der Entscheidung über die Bestellung stand nicht fest, in welcher Höhe eine Vergütung geschuldet war.

 

BGH Urteil vom 14.11.2014 - V ZR 118/13

Herstellung des plangemäßen Zustandes

 

Sachverhalt:
Die Parteien sind Miteigentümer eines nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilten Grundstücks. Die Kaufverträge haben die Eigentümer 2004 bzw. 2005 mit dem Bauträger abgeschlossen. Die Wohnungsgrundbücher wurden im Dezember 2004 angelegt, der Bauträger errichtete die Gebäude in den Jahren 2005 bis 2006 und ist mittlerweile insolvent. Die Eigentumswohnungen der sich streitenden Wohnungseigentümer befinden sich in demselben Gebäude. Das Sondereigentum des Eigentümers A erstreckt sich auf einen im zweiten Dachgeschoss gelegenen Abstellraum. Die von dem Eigentümer A genutzten Räume entsprechen in ihrer räumlichen Ausdehnung und Errichtung zwar dem mit dem Bauträger geschlossenen Kaufvertrag, weichen aber von der Teilungserklärung in Verbindung mit den in Bezug genommenen Aufteilungsplänen ab. Insbesondere wurde der Zugang zum Dachgeschossraum nicht über die vorgesehene Auszugstreppe hergestellt, sondern an anderer Stelle über eine Spindeltreppe. Darüber hinaus wurde dieser Raum mit in den Plänen nicht vorgesehenen Fenstern sowie mit Heizkörpern und Heißwasserzuleitungen versehen. Der Eigentümer B verlangt die Herstellung eines der Teilungserklärung entsprechenden Zustands sowie die Unterlassung der behaupteten Nutzung des Dachgeschossraums als Wohnraum. Eigentümer A weigert sich. Eigentümer B verklagt ihn.

 

 

Entscheidung:
Der BGH gibt Eigentümer A Recht. Ein Beseititungsanspruch bestehe nicht. Soweit planwidrige Baumaßnahmen vor dem Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführt worden sein sollten, folge dies schon daraus, dass es an der von § 1004 Abs. 1 BGB vorausgesetzten Eigentumsbeeinträchtigung fehle. Zu dem genannten Zeitpunkt habe es dem teilenden Bauträger als Alleineigentümer frei gestanden, mit der Sache auch bei der Bauausführung nach Belieben zu verfahren. Nach der Teilung (§ 8 WEG) ändere sich hieran bis zum Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft nichts. Soweit die planwidrige Bauausführung erst nach dem Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführt oder fertiggestellt worden sein sollte, scheide eine Inanspruchnahme des Eigentümers A auf Beseitigung des planwidrigen Zustandes ebenfalls aus. Dieser sei nicht als Störer zu qualifizieren.
Durch den Abschluss des Kaufvertrags habe der Eigentümer A zwar eine adäquate Ursache für die teilweise planwidrige Errichtung des Gebäudes gesetzt.  Dies reiche jedoch nicht aus, dem Käufer die Verantwortung für die planwidrige Bauausführung durch den teilenden Bauträger zuzuschreiben. Vielmehr dürfe ein Käufer in aller Regel davon ausgehen, dass der Bauträger die Bauausführung im Rahmen seiner (Eigentums-)Befugnisse bzw. - sofern der Bau erst nach Entstehen einer (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft fertiggestellt wird - notfalls im Zuge einer Anpassung der Teilungserklärung und in Übereinstimmung mit den anderweit eingegangenen vertraglichen Verpflichtungen durchführen werde. Zur Lösung des Problems führt der BGH aus, jeder Wohnungseigentümer könne von den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt werde, da unter Instandsetzung auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu verstehen sei. Beschließen die Wohnungseigentümer die plangerechte Herrichtung der Wohnanlage auf Kosten der Gemeinschaft mehrheitlich nach § 21 Abs. 3 WEG, seien die hiervon betroffenen Wohnungseigentümer ab diesem Zeitpunkt nach § 14 Nr. 4 WEG zur Duldung des Umbaus verpflichtet.

 

BGH Urteil vom 05.12.2014 - V ZR 5/14

Vergemeinschaftung

 

Sachverhalt: 
Ein Wohnungseigentümer betreibt in seiner Wohnung ein Bordell. Auf einer Eigentümerversammlung fassen die Eigentümer mehrheitlich den Beschluss, dass die ihnen zustehenden Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche gemeinschaftlich durch den Verband geltend gemacht werden sollen. Dazu sollte der WEG-Verwalter einen Rechtsanwalt beauftragen. Der WEG-Verwalter hat den Beschluss jedoch nicht zeitnah umgesetzt. Daher hat ein anderer Eigentümer selbst eine Klage in die Wege geleitet, um gegen die Ausübung der Prostitution vorzugehen.

 

 

Entscheidung: 
Der BGH hält die Klage für unzulässig. Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche haben einen Gemeinschaftsbezug. Daher könne die Wohnungseigentümergemeinschaft diese Ansprüche durch Beschluss an sich ziehen und sodann in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen (gekorene Ausübungsbefugnis). Hierfür reiche es schon aus, dass die Rechtsausübung durch den Verband förderlich sei. Daher sei der auf der Eigentümerversammlung gefasste Beschluss rechtsfehlerfrei gefasst worden. Für die alleinige Rechtsverfolgungskompetenz des Verbands spreche auch der Wortlaut des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG, wonach die Wohnungseigentümergemeinschaft unter bestimmten Voraussetzungen die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer ausübe. Auch unter prozessualen Erwägungen müsse die vorherige Vergemeinschaftung zur Unzulässigkeit der später erhobenen Klage des allein tätigen Wohnungseigentümers führen, da in dem einheitlichen Anspruch sämtliche Individualrechte der Mitglieder des Verbandes gebündelt worden seien, also auch der Anspruch des später klagenden Wohnungseigentümers. Die Rechtslage sei nicht anders, wenn umgekehrt ein einzelner Wohnungseigentümer zuerst Klage erhebe. Dessen ursprünglich zulässige Klage werde nach der Vergemeinschaftung unzulässig.

 

BGH Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14

Schadensersatz des Wohnungseigentümers

 

Sachverhalt:
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, welche aus drei Wohnungen besteht. Ursprünglich bestand die Gemeinschaft lediglich aus zwei Wohnungen. Ein Voreigentümer hat seine Kellerräume ausgebaut, welche nachträglich ebenfalls zu Sondereigentum erklärt wurden. Die Kellerräume weisen seit dem Jahre 2008 einen Feuchtigkeitsschaden auf und sind unbewohnbar. Ursache hierfür sind Planungsfehler bei dem Umbau der Keller- in Wohnräume. Die Mängel bestehen am Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümerin der Kellerräume begehrt die Instandsetzung und Kostenbeteiligung. Ein derartiger Beschluss ist bisher nicht zustande gekommen, da sich die ältere und finanzschwache Eigentümerin der anderen beiden Wohnungen weigerte. Die Eigentümerin der Kellerwohnung hat auf anteilige Aufbringung der Kosten (Sonderumlage) für die Sanierungsarbeiten geklagt.

 

 

Entscheidung: 
Der BGH gibt der Eigentümerin der Kellerwohnung Recht. Der BGH ist der Ansicht, dass die Klägerin sowohl die Zustimmung zu der anteiligen Kostentragung als auch zur Bildung der Sonderumlage verlangen könne. Nach Ansicht des BGH müsse jedoch das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet werden und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht genommen werden. Deshalb seien sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen. Anders liege es allerdings dann, wenn die Instandsetzung zwingend erforderlich sei, wie bei einer infolge der sanierungsbedürftigen Mängel am Gemeinschaftseigentum unbewohnbaren Wohnung. Für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer sei in einer solchen Fallkonstellation kein Raum. Zudem müsse die Klägerin die Lasten des Wohnungseigentums tragen, obwohl sie es dauerhaft nicht nutzen könne. Die Wohnungseigentümer müssen anteilig für die Sanierungskosten aufkommen, selbst wenn sie in erster Linie der Kellerwohnung zugute kommen.